La tesis doctoral de Antoni Vallès Perelló analiza los índices de referencia y propone mejoras para conseguir que no sean manipulables por las entidades financieras a la vez que representativos del mercado hipotecario
De todos es conocida la crisis del sector financiero que en el año 2008 socavó los cimientos del sistema bancario español y mundial. En España las consecuencias de la que se denominó “gran ola hipotecaria” fueron especialmente graves con especial incidencia en los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. Hoy siguen siendo de actualidad, por su trascendencia en las economías familiares, cuestiones relativas a los índices de referencia como el IRPH o el euríbor, la información que se debe facilitar a los futuros prestatarios, el papel de los empleados de las entidades financieras, de los notarios, de los tasadores o de las gestorías. Igualmente son relevantes elementos como la TAE, las fichas precontractuales, las comisiones de los préstamos, las decisiones de riesgo de las entidades financieras o los gastos inherentes a los préstamos hipotecarios.
La tesis de Antoni Vallés Perelló, defendida en la Universidad de las Illes Balears, se centra en el estudio de los préstamos hipotecarios a tipo variable dado que en este tipo de contratos es el prestatario quien soporta las variaciones de tipo de interés. Se analizan los distintos mecanismos de control que son aplicables a la cláusula de interés variable cuyos componentes básicos son el índice de referencia y el diferencial.
En la tesis se profundiza en los distintos sistemas de control de la cláusula de interés variable intentando diferenciar de manera nítida cada uno de ellos al tiempo que se establecen las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento.
La necesaria objetividad
Considerando el núcleo de la cláusula de interés variable, se profundiza en el requisito de la objetividad del índice de referencia que impide dejar al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento del contrato. Se aborda desde una perspectiva crítica el estudio de los índices de referencia del mercado hipotecario, y, de una manera especial los dos más utilizados en nuestro país, el euríbor y el IRPH. Ambos han sido cuestionados y en la tesis de proponen mejoras en orden a conseguir que ambos reúnan esta necesaria objetividad, es decir, que no sean manipulables por las entidades financieras y, al mismo tiempo, sean representativos del mercado hipotecario.
Los objetivos de la tesis son diversos y en algunos aspectos van más allá del análisis estrictamente jurídico de los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable.
Así, desde una perspectiva económica se estudia el mercado hipotecario minorista y muy especialmente las operaciones a tipo variable dado que en ellas el prestatario asume el riesgo de las variaciones de tipo de interés y, por ello, se defienden especiales cautelas y obligaciones de información para evitar futuros problemas precisamente por la sensibilidad de las cuotas mensuales a las variaciones de tipo de interés.
Otro objetivo es, ya en el ámbito jurídico, fijar de manera clara y precisa los distintos controles que a nuestro entender son aplicables a la cláusula de interés variable. En la medida que cada uno de ellos es considerado independiente y con sustantividad propia, se impone concretar las funciones y los requisitos de cada control, relacionándolos expresamente con la cláusula de interés variable, al tiempo que se delimitan los ámbitos subjetivo y objetivo, así como, los requisitos y finalidades que se persiguen con cada uno de ellos. Igualmente se valoran las consecuencias jurídicas que se derivan de su incumplimiento.
Especialmente importante es el análisis de los distintos documentos que aparecen en el iter precontractual de las operaciones hipotecarias a interés variable. En la tesis se realiza un análisis crítico de instrumentos como la Ficha Europea de Información Normalizada, la Ficha de Advertencias Estandarizadas o la siempre controvertida Tasa Anual Equivalente.
El papel de los protagonistas
Otro objetivo específico importante, es el análisis de las funciones que desempeñan los distintos operadores que forman parte del complejo mercado hipotecario: la entidad financiera, en especial, el personal que interviene en los procesos de información y contratación, el prestatario, con sus específicas obligaciones de información, el notario, el registrador de la propiedad, las gestorías, los servicios de tasación… Sobre todos ellos se entiende que recaen especiales obligaciones en orden a la mejora de un mercado hipotecario que, no se debe olvidar, es vulnerable al comportamiento irresponsable de sus participantes. En especial se valoran factores que tiendan a corregir esta irresponsabilidad para evitar que los errores que se cometieron en el pasado no vuelvan a suceder. En definitiva, se trata de recuperar la confianza de aquellos que acuden al mercado hipotecario, clarificando los instrumentos que permitan un mejor asesoramiento sobre los contratos de crédito, mejor accesibilidad a la información y, sin ninguna duda, favorecer la comparación entre las distintas ofertas existentes en el mercado de préstamos hipotecarios a tipo de interés variable.
Un objetivo igualmente muy relevante en el desarrollo de la tesis es el análisis de la objetividad tanto de la cláusula de interés variable como, muy especialmente, del índice de referencia. Es, sin ninguna duda, esta objetividad el eje conductor de toda la tesis. La objetividad tal como se entiende implica no dejar al arbitrio, en nuestro caso, de la entidad financiera la validez y el cumplimiento del contrato. La falta de objetividad ha sido el elemento determinante de la supresión de determinados índices de referencia al ser considerados manipulables. En parecidos términos, es un factor que está cuestionando los índices más utilizados en nuestro mercado hipotecario. Por ello se proponen mejoras a fin de que dichos índices sean lo más representativos posibles del mercado que quieren medir y, al mismo tiempo, evitar que sean manipulables.
En suma, se considera importante aunar factores tan significativos como la protección del sistema financiero, de gran relevancia para la economía de nuestro país, la protección de los legítimos intereses de la clientela bancaria y la transparencia que debe regular todo el proceso de contratación del préstamo hipotecario, operación de gran trascendencia para la esfera personal y patrimonial del prestatario.
Proteger al cliente y a la entidad
El gran objetivo es poner sobre la mesa todo un conjunto de normas y requisitos que, plasmados de una manera práctica, permitan construir un sistema de comercialización y gestión de préstamos hipotecarios que respeten tanto los intereses de la entidad financiera como del cliente, no olvidemos, parte débil de la relación contractual. Al mismo tiempo, debido al gran dinamismo de la legislación y jurisprudencia directamente relacionadas con el objeto estudio de la tesis, se apuntan cuestiones que más pronto o más tarde tendrán una plasmación a nivel legislativo o bien tendrán una respuesta a nivel jurisprudencial.
De manera resumida, las conclusiones se centran en la objetividad y transparencia como requisitos que deben reunir todos y cada uno de los controles aplicables a los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. Objetividad que implica que el índice de referencia no pueda ser influenciable por la propia entidad o por prácticas paralelas que puedan alterar su valor. Un índice de referencia merecerá tal consideración siempre que sea calculado a coste de mercado y adicionalmente sea transparente, es decir, claro, accesible y verificable por las partes y, finalmente, debe ser metodológicamente objetivo en atención a los datos que se agregan para su cálculo. En tal sentido se abordan desde una perspectiva crítica y se realizan ropuestas de mejora sobre los dos índices de referencia más utilizados el euríbor y el IRPH.
En cuanto a la transparencia, se considera que al no existir parámetros objetivos para su delimitación señalamos un conjunto de exigencias de forma tal que sea en última instancia el juego de la competencia quien determine el precio de las operaciones a tipo de interés variable. Adicionalmente se entiende que la transparencia material, distinta de la formal, impone específicas obligaciones de información a los actores que intervienen en el iter precontractual y contractual.
En resumen todos los controles, que entendemos son aplicables a las operaciones hipotecarias a interés variable, son analizados con la finalidad última que el adherente tenga toda la información necesaria para que sea consciente de su carga jurídica y económica y, adicionalmente, se analizan los índices de referencia para que sean representativos del mercado y no sean manipulables por las entidades financieras.
Fitxa de la tesi doctoral
- Título: Sistemas de control de la cláusula de interés variable en los préstamos hipotecarios
- Autor: Antoni Vallés Perelló
- Programa de doctorado: Derecho
- Directora: Apol·lònia Martínez Nadal
Fecha de publicación: 23/07/2020
