La tesis doctoral de Joan Andreu Ferrer Guardiola aborda las principales tensiones jurídicas en la regulación de esta modalidad de alojamiento turístico a partir del derecho a la propiedad privada
El fenómeno creciente de las viviendas de uso turístico ha ido acompañado de la reacción de los poderes públicos para dar respuesta a una tipología de alojamiento que, hasta hace relativamente poco, estaba oculta y escasamente regulada.
La tesis doctoral de Joan Andreu Ferrer Guardiola, defendida recientemente en la Universidad de las Illes Balears, ha analizado la proliferación normativa que se ha producido en materia de viviendas de uso turístico por parte de los legisladores autonómicos. El estudio destaca de manera especial las tensiones jurídicas que se producen entre los diferentes títulos competenciales implicados a la hora de regular este tipo de alojamiento.
El origen de este incremento de normas o regulaciones coincide, principalmente, con la exclusión expresa llevada a cabo por el legislador estatal del contrato de arrendamiento de alojamiento privado para el turismo en vivienda, en el artículo 5, letra e), de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a través de la Ley 4/2013, de 4 de julio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Este hecho dio inicio a un intenso debate doctrinal que, a día de hoy, sigue vivo en cuanto al régimen jurídico civil aplicable a esta modalidad de contrato de arrendamiento de alojamiento y a la posible naturaleza jurídica del contrato. Extremos, estos, que dependerán, en última instancia, de lo dispuesto por la concreta comunidad autónoma.
Pero, además, el análisis atento de las normas sectoriales evidencia, en ocasiones, una extralimitación competencial, al incluir, en normas de eminente carácter administrativo, dictadas al amparo de la competencia exclusiva en materia de promoción y ordenación del turismo, disposiciones de Derecho privado.
En el ámbito de las viviendas de uso turístico es esencial diferenciar entre los aspectos jurídico-administrativos o turísticos del contrato de arrendamiento de alojamiento, de los aspectos de Derecho privado. Es así, debido a que la regulación de estas dos parcelas estancas recae sobre dos legisladores diferentes.
De este modo, la presente tesis doctoral ofrece un estudio integral del régimen jurídico de la vivienda de uso turístico a partir del derecho a la propiedad privada. El investigador parte del derecho a la propiedad privada como título jurídico suficiente, aunque no exclusivo, para celebrar un contrato de arrendamiento de alojamiento temporal por motivos turísticos. A continuación, centra la atención en los aspectos de Derecho civil incluidos en la normativa turística autonómica y valora su adecuación y coherencia con el bloque competencial que prevé la Constitución.
El derecho de propiedad que recoge nuestro ordenamiento jurídico no es «nuevo», en cuanto a su naturaleza jurídica como derecho subjetivo de carácter patrimonial por excelencia, que se mantiene inalterada, sino en cuanto a la «función social» como criterio delimitador de su contenido. Los legisladores autonómicos han identificado toda una serie de parcelas de la vida jurídico-social que pueden verse comprometidas con ocasión de la comercialización de estancias turísticas en viviendas, de ahí que su régimen jurídico actual pueda ser abordado como una manifestación del derecho de propiedad.
Asimismo, se analiza la ordenación urbanística de las viviendas de uso turístico por parte de las administraciones públicas competentes.
No obstante, la delimitación del contenido del derecho de propiedad no proviene, única y exclusivamente, de las leyes, sino también de los pactos o contratos. Por este motivo, se ha examinado pormenorizadamente la normativa estatal y autonómica de las viviendas de uso turístico sometidas a régimen de propiedad horizontal.
Comparación con Italia
Por último, se analiza el régimen jurídico aplicable a las viviendas de uso turístico en el ordenamiento jurídico italiano. El estudio señala que, en comparación con Italia, España presenta una regulación menos armonizada y mucho más compleja, a pesar de que ambos países presentan grandes similitudes en cuanto a su configuración territorial y a la distribución competencial entre el Estado y las comunidades autónomas y el Estado y las regiones.
Ficha de la tesis
- Autor: Joan Andreu Ferrer Guardiola
- Título: El régimen de la vivienda de uso turístico como manifestación de la «nueva propiedad»
- Director: Dr. Pedro Antonio Munar Bernat
- Programa de Doctorado en Derecho
Fecha de publicación: 14/12/2023
